FIREを目指す民としては投資はできるだけ分散したい。先日の令和版ブラックマンデーと呼ばれたりする株価の暴落を考えるとなおさら。
そんな時、私が所持しているクレカ会社からDMがきた。
「経済情勢の影響を受けにくい不動産投資で資産形成という選択」
１R不動産投資の勧誘。分散の一つに良いのではないか？
儲かるのかどうか考えてみたのでご紹介したい。
FIREを目指してる人、不動産投資に興味がある人の参考になると嬉しい。
この記事でわかること
- 不動産投資（特にワンルームマンション）のDMを読む上で注意したいこと
結論 儲からない（買わない）
なぜ、その結論に至ったかを物件情報とともにお伝えしていこうと思う。
私は不動産の専門家でもなんでもない素人なので間違っていたら指摘いただけると嬉しいです。
※因みに物件をインターネットで調べたら既に完売しておりました。
DMに掲載された物件情報
- 物件の場所：大阪
- 物件の間取り：新築１K １部屋
- 販売価格：1,8931,500円
- 物件は管理会社が管理
DMに掲載されている収支シミュレーション
- 頭金：131,500円
- 借入金額：18,800,000円
- 金利：1.63%
- 月々のローン返済：58,767円
※集金代行システム利用（3,000円）、管理費（5,680円）、修繕積立金（1,030円）込み - 月々の想定賃料：55,300円
- 月々の収支：-3,467円
買わない判断をした９つの理由
- そもそも毎月赤字
- 表面利回りが3.5%
- 東京に住んでるのに大阪の物件
- ローン返済後の物件価値
- 投資用なのに住宅ローン
- 広告に載ってない費用
- 空室リスク
- 賃料は下がるもの
- 修繕積立費・管理費は上がるもの
①そもそも毎月赤字
毎月3,467円の赤字…。
DMの触れ込みは「老後に「不老所得」を期待するなら〜」
老後にというならiDeCoで積立で良くないか？
②表面利回りが3.5%
物件販売価格：18,931,500円
年間想定賃料：663,600円(月々の想定賃料:55,300円)
663,600 / 18,931,500 * 100 = 約3.5%
※表面利回り計算式（年間想定賃料 ÷ 物件販売価格) × 100
常識かどうかは不明だけど利回り6％はないと厳しいと聞いたことがある。
もしくは、その物件の価値が将来上がっていくと予想できるか。
3.5％となると、それこそS&P５００を買ってた方が儲かるやん、と思ってしまった。
将来価値が上がるかも分かりません。
③東京に住んでるのに大阪の物件
私は東京に住んでいて、大阪に住んだことも無いし土地勘が全くない。
実際に見に行くのも面倒だし、ちゃんと管理されてるかも確かめられない。
④ローン返済後の物件価値
約1,880万円で35年ローン返済後の物件価値は不明。
②にもある通り、大阪の事情を知らなさすぎるので上がるとは予想できない。
⑤投資用なのに住宅ローン
DMの内容を見るに投資用不動産なのに住宅ローンが利用できるような雰囲気を出している。
家族写真があるし、家族持ちの人を対象にしてると思うから１Kに住む事を前提にしていないはず。
住宅ローン組まされて、自分が住んでいないことが金融機関にバレたら貸し剥がしありますよね？
⑥広告に載ってない費用
- 固定資産税
- 管理会社費用
- 火災保険
毎月にならすと3,000円どころかプラス○万円の手出しが必要だろうなと想像できる。
⑦空室リスク
管理会社がどんな管理をしてくれるのかは不明だけど、当然空室になったら月々の賃料は入ってこない。
サブリースで賃料保証してくれることもあるけど、何年か経つと賃料下げられる（ほぼ一方的に）ことが目に見えている。
⑧賃料は下がるもの
新築だからこの価格（55,300円）だろうけど、どう考えても古くなると人が入らなくなるから賃料が下がるのが目に見えている。
⑨修繕積立費・管理費は上がるもの
新築の頃は設備が故障したりすることはないだろうけど、10年、20年経つと故障も出てくるだろう。
水回りの部分とかはけっこう修繕費がかかるので積立以上に費用がかかると私は思っている。。
また、入居率も悪くなるだろうから入居者募集にかかる費用など管理費は上がると私は思っている。
まとめ -不動産投資DMで注意すること-
- 表面利回りを計算する（（年間想定賃料 ÷ 物件販売価格) × 100）６％以上が理想
- 詳しい地域であること
- ローン返済後の価値が上がるかを予想する
- 投資用なのに住宅ローンが謳われていないか？
- 広告に掲載されていない経費を調べること
- 空室リスク、賃料下がる、修繕費や管理費上がることを念頭におくこと
